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小區物業管理案例分析篇一
乙方(受托人)：
(一)甲方將位于____區____路的____住宅區范圍內的物業委托給乙方實行統一管理，綜合服務，承包經營，自負盈虧。
(二)管理事項包括：
1.房屋的使用、維修、養護;
3.清潔衛生(不含垃圾運到中轉站后的工作);
4.公共生活秩序;
5.文娛活動場所;
6.便民服務網點及住宅區內所有營業場所(不含肉菜市場);
7.車輛行駛及停泊;
9.政策規定由物業管理公司管理的其他事項。
合和社區
二、委托管理原則以社會效益、環境效益為主，經濟效益為輔，相互促進，體現為業主提供優質服務和責、權、利相統一原則。
三、委托管理期限確定管理目標、經濟指示，實行風險抵押經濟承包責任制。
四、委托管理期限委托管理期限為____年，自____年____月____日起至____年____月____日止。
6、不得干涉乙方依法本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
8、負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
9、委托乙方對違反住宅區條例和住宅區細則以及業主公約的進行處理：包括予以罰款、責令停工、責令賠償經濟損失，以集水、停電等措施對無故不繳有關費用或拒不改正違章行為的責任進行催交、催改;10、協助乙方做好宣傳教育、文化活動和物業管理工作; 11、政策規定由甲方承擔的其他責任。
6.乙方須本著商效、精干的原則在本住宅區設置管理處;
7.建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
六、管理目標和經濟指標(一)各項管理指標執行《深圳經濟特區住宅區物業管理標準》及市、區住宅管理部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后____年內達到____標準。
(二)確保年完成各項收費指標____萬元，合理支出____萬元，乙方可提成所收取管理費的____%作為經營收入。
(四)如由于乙方過錯致辭使合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
八、獎罰措施(一)在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費用如有節余，甲方按節余額____%獎勵乙方。
(四)如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣____至____元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔; (五)由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失(以市住宅主管部門的鑒定結論為準)。
九、合同更改、補充與終止
(三)合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理，但根據住宅區條例和住宅區細則規定被取消優先承包理資格的除外。
十、其他事項
(一)本合同執行期間，如遇不可抗拒的自然災害(臺風、洪水、地震等)，造成經濟損失的，雙方應相互體諒，共同協商，合理分攤。
(二)本合同自簽訂之日起生效，附件1、2、3、4為合同的有效組成部分。
(三)本合同正本一式三份，甲、乙雙方和區住宅管理部門各執一份，具有同等法律效力。 (四)雙方如對合同發生爭議，協商不成的，提請市住宅主管部門或區住宅管理部門調解，或由深圳中級人民裁決。
甲方(蓋章)： 乙方(蓋章)：
代表(簽名)： 代表(簽名)
時間： 年 月 日
小區物業管理案例分析篇二
甲方(委托方)：_________(業主管理委員會)
乙方(受托方)：_________(物業管理公司)
為加強_________(物業名稱)的物業管理，保障房屋和公用設施的正常使用，為業主創造優美、整潔、安全、方便、舒適、文明的居住環境，根據《中華人民共和國合同法》、建設部第33號令《城市新建住宅小區管理辦法》等國家、地方有關物業管理法律、法規和政策，在平等、自愿、協商一致的基礎上，就甲方委托乙方對_________(物業名稱)實行專業化、一體化的物業管理訂立本合同。
1.物業基本情況
(1)物業類型：_________.
(2)座落位置：_________市_________區_________路(街道)_________號。
(4)占地面積：_________平方米。
(5)建筑面積：_________平方米。
2.委托管理事項
(1)房屋建筑本體共用部位(樓蓋、屋頂、梁、柱、內外墻體和基礎等承重結構部位、外墻面、樓梯問、走廊通道、門廳、設備機房、)的維修、養護和管理。
(2)房屋建筑本體共用設施設備(共用的上下水管道、落水管、垃圾道、煙囪、共用照明、天線、中央空調、暖氣干線、供暖鍋爐房、加壓供水設備、配電系統、樓內消防設施設備、電梯、中水系統等)的維修、養護、管理和運行服務。
(3)本物業規劃內附屬物業管理范圍的市政公用設施(道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、路燈、自行車房棚、停車場)的維修、養護和管理。
(4)本物業規劃內的附屬配套服務設施(網球場、游泳池、商業網點)的維修、養護和管理。
(5)公共環境(包括公共場地、房屋建筑物共用部位)的清潔衛生、垃圾的收集、清運。
(6)交通、車輛行駛及停泊。
(7)配合和協助當地公安機關進行安全監控和巡視等保安工作(但不含人身、財產保險保管責任)。
(8)社區文化娛樂活動。
(9)物業及物業管理檔案、資料(material);
(10)法規和政策規定及授權由物業管理公司管理的其它事項。
承包經營，自負盈虧。
第三條物業管理服務費用和住宅公共維修基金
1.本物業的管理服務費按下列第_________項執行：
(3)由甲方按統一標準直接支付給乙方，即每年(月)每平方米建筑面積_________元。
2.管理服務費標準的調整按下列第_________項執行：
(1)按政府規定的標準調整;
(2)按每年_________%的幅度上調;
(3)按每年_________%的幅度下調;
(4)按每年當地政府公布的物價漲跌幅度調整;
(5)按雙方議定的標準調整_________.
3.住宅共用部位共用設施設備維修基金
(1)共用部位共用設施設備維修基金的歸集、使用和管理按政府有關文件執行。
(2)共用部位共用設施設備維修基金不敷使用時，經房地產行政主管部門或物業管理委員會研究決定，按建筑面積比例向產權人續籌或由產權人按實分攤。
(3)產權人在出售、轉讓或饋贈其單元或因其他原因房屋產權轉移時，所繳交的共用部位共用設施設備維修基金不予退還，隨房屋所有權同時過戶。
(1)由甲方在本合同生效之日起_________日內向乙方支付;
(2)由乙方承擔;
(3)在_________費用中支付。
(2)由甲方承擔上述管理成本費用的_________%.
第四條其他有償服務費用
1.車位及其使用管理服務費用：
(1)機動車：_________;
(2)非機動車：_________;
2.有線電視：_________;
3._________.
第五條代收代繳收費服務
受有關部門或單位的委托，乙方可提供水費、電費、燃(煤)氣費、熱費、房租等代收代繳收費服務(代收代繳費用不屬于物業管理服務費用)，收費標準執行政府規定。
第六條物業管理期限
委托管理期限為_________年，自__
_______年_________月_________日起到_________年_________月_________日止。
第七條雙方權利、義務
1.甲方權利義務：
(1)根據本合同規定甲方將住宅區委托乙方實行物業管理;
(2)監督乙方對公用設施專用基金的合理使用，并按公用設施專用基金管理辦法撥付給乙方。
(6)不得干涉乙方依法或依本合同規定內容所進行的管理和經營活動;
(8)負責確定本住宅區管理服務費收費標準;
(11)政策規定由甲方承擔的其他責任。
2.乙方權利義務：
(6)乙方須本著高效、精干的原則在本住宅區設置管理機構和人員;
(7)建立本住宅區物業管理檔案并負責及時記載有關變更情況;
(11)開展卓有成效的社區文化活動和便民服務工作;
(12)有權選聘專營公司承擔住宅區物業管理的專項業務并支付費用，但不得將住宅區物業管理的整體責任及利益轉讓給其他人或單位。
1.各項管理指標執行物業行政主管部門規定的各項標準，要求住宅區在乙方接管后_________年內達到_________標準。
2.確保年完成各項收費指標_________元，合理支出_________元，乙方可提成所收取管理費的_________%作為經營收入。
第九條風險抵押
1.乙方在合同簽訂之日起三日內向甲方一次性支付人民幣_________元，作為風險抵押金。
2.乙方完成合同規定的管理目標和經濟指標，甲方在合同期滿后三日內退還全部抵押金及銀行活期存款利息。
3.如由于甲方過錯致使本合同不能履行，由甲方雙倍返還抵押金并賠償乙方經濟損失。
4.如由于乙方過錯致使本合同不能履行，乙方無權要求返還抵押金，并應賠償甲方經濟損失。
第十條獎罰措施
1.在各項管理目標、經濟指標全面完成的前提下，管理費如有節余，甲方按節余額_________%獎勵乙方。
2.如該住宅區被評為全國、省、市文明住宅小區，甲方分別獎勵乙方人民幣_________元(全國)、_________元(省)、 _________元(市);獲得上級部門單項獎或有關榮譽的獎金另訂;如在乙方管理期間，由乙方獲得的文明小區稱號被上級部門取消，則乙方應全部返還上述獎金及銀行活期存款利息。
任。
4.如果乙方沒有完成合同責任或管理目標和經濟指標，甲方應當責成乙方限期改正，情節嚴重的處以人民幣_________元至_________元的罰款，直至終止合同，經濟損失由乙方承擔。
5.由乙方管理不善或重大失誤，造成住戶經濟損失或生活嚴重不便的，應當賠償甲方或業主及使用人的經濟損失。
第十一條合同更改、補充與終止
1.經雙方協商一致，可對本合同條款進行修訂更改或補充，補充協議與本合同具有同等效力。
2.合同規定的管理期滿，本合同自然終止，各方如欲續訂合同，須于期滿前的_________個月向對方提出書面意見。
3.合同終止后，乙方可參加甲方的管理招標并在同等條件下優先承包管理。
第十二條聲明及保證
甲方：
1.甲方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.甲方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對甲方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.甲方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是甲方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
乙方：
1.乙方為一家依法設立并合法存續的企業，有權簽署并有能力履行本合同。
2.乙方簽署和履行本合同所需的一切手續_________均已辦妥并合法有效。
3.在簽署本合同時，任何法院、仲裁機構、行政機關或監管機構均未作出任何足以對乙方履行本合同產生重大不利影響的判決、裁定、裁決或具體行政行為。
4.乙方為簽署本合同所需的內部授權程序均已完成，本合同的簽署人是乙方的法定代表人或授權代表人。本合同生效后即對合同雙方具有法律約束力。
第十三條保密
雙方保證對從另一方取得且無法自公開渠道獲得的商業秘密(技術信息、經營信息及其他商業秘密)予以保密。未經該商業秘密的原提供方同意，一方不得向任何第三方泄露該商業秘密的全部或部分內容。但法律、法規另有規定或雙方另有約定的除外。保密期限為_________年。
一方違反上述保密義務的，應承擔相應的違約責任并賠償由此造成的損失。
第十四條不可抗力
本合同所稱不可抗力是指不能預見，不能克服、不能避免并對一方當事人造成重大影響的客觀事件，包括但不限于自然災害如洪水、地震、火災和風暴等以及社會事件如戰爭、動亂、政府行為等。
如因不可抗力事件的發生導致合同無法履行時，遇不可抗力的一方應立即將事故情況書面告知另一方，并應在_________天內，提供事故詳情及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料(material)，雙方認可后協商終止合同或暫時延遲合同的履行。
第十五條通知
根據本合同需要發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
各方通訊地址如下：_________.
一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相應責任。
第十六條爭議的處理
1.本合同受_________國法律管轄并按其進行解釋。
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第十七條解釋
本合同的理解與解釋應依據合同目的和文本原義進行，本合同的標題僅是為了閱讀方便而設，不應影響本合同的解釋。
第十八條補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，甲乙雙方可以達成書面補充協議。本合同的附件和補充協議均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條合同效力
本合同自雙方或雙方法定代表人或其授權代表人簽字并加蓋公章之日起生效。有效期為_________年，自_________年_________月 _________日至_________年_________月_________日。本合同正本一式_________份，雙方各執 _________份，具有同等法律效力;合同副本_________份，送_________留存一份。
甲方(蓋章)：_________ 乙方(蓋章)：_________
代表(簽字)：_________ 代表(簽字)：_________
___日
簽訂地點：_________ 簽訂地點：________
小區物業管理案例分析篇三
案例二
處理經過：2004年5月12日17時18分車牌號為京chxxxx的捷達車在行駛至b2東車場出口時車輛發生故障，無法正式行駛，該車駕駛員下車想把車輛推回至車位，車主在打開車門的情況下一手把握方向盤一手向后推車，在推車的過程中，由于車門是打開的，不慎將車場的擋車臂感應器撞損。秩序部經理、主管立即到達現場了解現場情況、拍照，并采取應急措施將被撞損的感應器用護欄圍擋，以便其它車輛的正常駛出。隨即通知電感應器的維保廠家進行維修并報告。并于24小時內填寫事故報告上報。所需維修費用采取通過物管中心保險索賠的方式進行解決。具體索賠程序，由客戶服務部、財務部跟蹤解決。
評析：1.此事故處理程序正確，特別是立即上報部門領導和維保廠家，并于次日上交事故報告。2.車場值班人員應隨時注意車場情況，尤其是進出口處。3.車輛在車場內發生熄火等故障時，車管員應主動上前協助解決，并配合做好相關疏導工作。
事由：關于空置房間節日鎖門問題
處理經過：2004年5月1日上午9時，秩序部經理對大廈進行巡查，發現fxx層空置房間沒有上鎖,對此問題進行了指正。秩序部經理立即通知樓層巡邏人員及時對fxx層的空置房間上鎖。
評析：1.對大廈空置房間及時上鎖。2.在平時正常工作時間內對大廈空置房間要多巡視、多檢查,發現問題要及時上報。3.要建立節日空置房管理制度，并按制度進行檢查。4.節日前考慮工作要再周到一些，多動腦筋。
地點：xx客戶xx房間西側開啟窗處及物品墜落地點大廈外圍西側樓梯處 事由：客戶自聘保潔人員違規操作將清潔工具（塵推）從xx房間西側開啟窗處墜落至外圍西側樓梯處。
處理經過：200x年6月7日11：50左右，xx房間發生高空墜物事件，經秩序員現場認定與多方調查，原因為客戶自聘保潔人員在工作中隨意擺放清潔工具導致塵推從xx房間西側開啟窗處墜落至大廈外圍西側樓梯處，形成高空墜物事件。秩序部在調查此次事件及認定過程中，首先對墜物事件的目擊人人進行詢問并填寫詢問筆錄；其次派專人到大廈各樓層進行探訪，是否有客戶公司使用同類型物品；在之全面對外窗維修施工單位進行調查核實；最后通過監視錄像進行查找，確定物品墜落時間及其有關證據。其中在事件發生后分別對現場進行拍照；通知監控室將監控錄象備份；找清潔員了解事情經過；清理墜物現場；對清潔員進行培訓，工作中嚴禁開窗、杜絕類似事故再次發生。
評析：
1、加強內部人員安全教育和內部安全管理，確保不發生安全事故。
2、落實安全責任人，完善安全管理機制。
3、處理此事件責任人，立即停止現有保潔人員工作。
4、書面至函客戶，要求提交整改措施。
事由：二裝施工人員向東貨場地漏內傾倒乳膠漆事件
1、發現及時；
2、報告及時；
3、處理到位；
4、避免帶來嚴重損失。
事由：關于xx公司快遞員在大廈xx層電梯廳遺失物品事件
1、處理較為穩妥。仍須完善和規范對外來服務人員的管理。
2、在此次事件的解決過程中，登記記錄起到決定作用，任何時間及情況必須嚴格按照進出登記制度詳細記錄，確保完整有效。
處理經過：2004年1月5日12點18分電梯維保人員接到監控室報警電話，東側l12＃客梯故障有乘客被困，維保人員迅速趕往現場，發現控制柜內ivxvf電子板上數碼顯示“f11”代碼閃爍，維保人員用機房電話告知乘客不要驚慌并采取措施解困乘客，當時電梯在1層至2層之間。針對此情況維保人員采取機械開閘措施，將電梯停在1層平層將乘客解救出。監控室值機員通知電梯維修公司人員到場排除故障的同時，通過監控錄像查看電梯內情況，并通過呼叫系統安撫被困客人，與其始終保持通話聯系，直到被救出。客戶服務部人員陪同客人去醫院檢查。電梯公司寫出書面故障報告原因。
評析：
1、此次事故安撫處理比較及時，措施到位。
2、電梯應定期進行檢查，且細致周全，避免因人為檢修時遺留事故隱患。
銷活動，影響客戶正常辦公。
處理經過：2004年9月18日11時，秩序員在x樓層xx單元門口發現推銷人員后，首先制止其推銷行為。秩序員將推銷人員帶至秩序部辦公室進行處理。采取如下措施：了解推銷人員身份、都去過那些樓層、做過些什么；檢查其隨身攜帶物品；與監控室人員及客戶核實推銷人員所述情況的真偽；填寫《進出人員登記記錄表》；沒收其推銷名片與相關材料并告知大廈禁止推銷的有關管理規定。最后秩序員將推銷人員帶離大廈。
評析：
1、發現及時：避免造成進一步對客戶的影響。
2、處理到位：詢問仔細，核實詳盡，確保無遺留安全隱患。
3、不足之處：大廈為開放式大廈，外單位人員會客、辦公事無進出登記制度，易造成類似情況發生。
案例十三 如何處理施工中違規行為 時間：2002年3月7日21：35 地點：x大廈x房間施工現場 事由：違規用電施工。
處理經過：2002年3月7日21：35，xx大廈秩序員在巡視中發現，xx層xx單元二裝施工現場，存在嚴重違規使用麻花線、連接照明燈具、插頭破損后、仍在繼續使用裸線連接電源插座，且沒有按照規定使用防爆燈具。秩序員發現后，即刻找來施工單位負責人，責令其切斷電源，停止施工，并讓其攜帶違規用品，隨其到秩序部辦公室。在處理此事件過程中，值班經理拿出用xx大廈“用電管理規定”，指明施工現場嚴重使用違規用品和不符合的具體內容，讓其寫出了事情經過和今后的安全保證措施，并對現場進行了拍照。并做出當晚停止施工的處理。于次日整改，整改后報秩序部、工程部檢查合格后方可復工的處理。
評析：
1、施工單位負責人缺少安全意識；
2、安全責任沒有落實到人；
3、秩序巡視人員是大廈的最后一道防線，力爭作到早發現、早處理，保證施工現場安全。
處理經過：2003年8月17日，xx大廈xx層清潔員在日常保潔工作中，在走到大廈垃圾桶旁時，發現垃圾桶內向外冒煙，發現后，清潔員即刻跑到樓層電梯內，通過電梯呼叫器將情況報告了中控室，隨后，跑向大廈消防栓，拿出滅火器跑向垃圾桶，清潔員與及時趕到的秩序部人員一同將垃圾桶初起火情撲滅。為了安撫驚慌的客戶和做好善后處理工作，客戶服務部向圍觀的客戶做了解釋，并勸解租戶回到辦公區去工作。秩序部對現場進行了拍照，并通知客戶服務部安排清潔人員清理現場。事后秩序部出具事故分析報告，將照片及相關資料歸檔存放，并專門書面請示報告，申請嘉獎清潔員范xx。
評析：
1、加強對流動吸煙人員的管理，是減少大廈火災隱患的日常工作之一；
2、做好內部人員安全消防培訓，是群防群治的最好辦法。
案例十五 客戶放在室內的手提電腦不見了
5、物業管理公司應發文提醒用戶加強安全防范和內部管理，要求用戶切勿將手提電腦、手機、錢包等貴重物品隨意擺放在辦公臺面上。
預防措施：
2、提醒用戶注意存好貴重物品；
3、節假日前通知用戶注意加強治安防范；
4、用戶在解雇、辭退員工或員工離職時，要立即更換門鎖或門鎖的密碼，并收回離職員工的大廈出入證。
案例十六
進入客梯的送餐員
3、服務中心向客戶表示歉意，并將處理情況和改進措施告知業戶，并取得業戶的理解和支持。
預防措施：
1、制定外來人員管理規定，要求外來人員遵守大廈管理規定；
2、在大廈規定的外來人員出入口張貼出入管理規定，要求外來遵守；
3、通過監控系統密切注意大廈異常情況，發現類似違規現象及時制止。
案例十七
1、經查投訴的是大廈的老業戶，而恰巧當值的秩序員是新入職的員工；
3、此項措施是符合公安機關有關文件要求的，并得到大廈其他業戶的支持和配合。
預防措施：
3、加強對安管員的業務培訓，要求其使用規范用語，盡量熟悉業主，對熟悉的老業戶，可按房號或以前登記的號碼登記。
案例二
用客梯清運紙箱引發的投訴
3、再次向業戶說明，嚴格用梯管理是為了保護電梯，及使業戶能夠更方便的使用電梯。
預防措施：
3、加強員工教育，要求員工按乘梯規定使用客梯。
案例三
拾金不昧反遭投訴
1、沒有制訂完善遺失物品上交和認領規程。
2、由清潔員向何女士解釋事件經過，管理公司還請何女士詢問樓層各公司，證明清潔員工剛才的確曾逐家尋找失主。
預防措施：
3、加強對員工教育，在員工中樹立拾金不昧的美德；
4、在洗手間等容易丟失物品的場所張貼“請勿遺忘物品”的警示標識。
第三章 工程維修類案例
案例一
突然停電引起的投訴
2、服務中心及時向業戶說明停電原因，并非管理責任導致此次停電事件；（必要時請業戶拔打供電服務熱線咨詢）
1、進一步完善轉電、停電通知規程及供電突發事件的應急措施；
2、加強與供電部門保持聯系和溝通，及時掌握供電信息；
3、加強對大廈設備的日常檢查及保養，避免因大廈設備故障引發停電；
4、加強培訓，使員工熟練掌握緊急停電應急措施和處理程序；
5、下發溫馨提示，建議使用電腦的業戶配備ups穩壓自供電源。
案例二
業戶室內風機盤管軟管爆裂漏水
2、建議業戶選則合格品牌的風機盤管及附件；
3、提醒業戶與空調安裝公司簽署保修協議；
4、嚴格把好裝修驗收關，要求裝修后要對管道進行打壓測試，避 免類似事件發生。
案例三
電梯困人引起的投訴
2、為保證使用安全，服務中心應制訂電梯故障應急方案，嚴格規定故障緊急排除時間。
3、充分說明了電梯安全管理的重要性。電梯作為高層建筑中最重要的交通工具，一旦出現故障，不僅使用戶的生活、工作趨于癱瘓，而且會影響乘梯者的人身安全。
預防措施：
1、制訂電梯故障應急處理方案，要求員工熟記；
2、加強員工培訓，強化員工的緊急應變能力；
5、加強電梯安全管理，制訂“乘梯須知”，并向業戶宣傳電梯安全使用知識。
第四章 清潔綠化類案例
案例一
做好現場標識
防止行人摔倒
1、保潔員清潔后應及時將地面擦干，地面不能有水；
2、保潔員的安全防范意識不強，工作現場沒有“小心地滑”的警示牌，為此而造成后果要負責任。
預防措施：
2、服務中心應購買公共責任險，以規避風險。
案例二
一次外墻清洗引起的投訴
2、玻璃幕墻存在施工質量問題，出現部分滲水現象；
4、對清洗時間立即調整，對所有辦公業戶單元的滲水情況進行統計排查，并通知施工單位及時進行返修，對綠化植物、大理石的損害要求清洗公司按照協議賠償。
預防措施：
3、服務中心監管人員要嚴格進行清洗驗收工作。
案例三
業戶要求保姆式的清潔服務
3、室內每天一次的清潔時間業戶可選擇，幫建議業戶進行重新安排，并對清潔人員進行了培訓，加強工作質量。
預防措施：
1、制訂清潔規程，要求清潔員嚴格按清潔標準規范操作，保持質量；
2、加強與業戶聯系，促進業戶對服務中心各項工作的了解和支持；
3、對保潔員進行培訓，使能保質保量的完成每日的清潔工作。
第五章 綜合類案例
案例一
業戶擅改物業使用功能
2、新業戶入住時服務中心要把好入住關，了解業戶的經營性質和范圍。
案例二
業主為防用戶逃租要求破門換鎖
1、完善破（換）門鎖的有關工作規程；
2、加強法規學習，在類似事情上要依法闡明物業管理公司的立場，避免糊里糊涂成了被告。
案例三
收節日加班空調費引起的投訴
3、向業戶說明該大廈為高檔寫字樓，為保證大廈統一美觀的對外形象，按管理規約規定，業戶不得私自安裝分體空調。
預防措施：
3、根據國家的放假要求，大廈的放假安排應報業委會批準后再通知業戶。
第六章 處理客戶投訴的正確方法和途徑
正確的方法：
1、耐心聽取或記錄投訴，不當面解釋或反駁業戶的意見；
2、對業戶的遭遇或不幸表示歉意或同情，讓業戶心理得以平衡；
3、對業戶的投訴要求提出處理意見，滿足業戶的部分合理要求；
4、感謝業戶的意見和建議，作為改進工作和完善工作的依據；
5、督促相關部門立即處理投訴內容；
6、把投訴處理結果盡快以電話或信函形式反饋給業戶。處理的途徑：
5、適應社會不斷的發展，尋找新的服務方式和方法，這是減少投訴的前提。
小區物業管理案例分析篇四
乙方：
依據中華人民共和國法律、法規規定，甲、乙雙方經友好協商，就乙方在群邦?新天地商業街經營場地物業管理之事宜，訂立本合同，以茲共同遵守。
1.1甲方已合法取得群邦?新天地商業街物業管理權。
1.2乙方經營群邦?新天地商業街
2.1本合同與《群邦?新天地房屋租賃合同》(以下簡稱《租賃合同》互為不可或缺之組成部分，乙方簽訂《租賃合同》的同時簽訂本合同，接受甲方統一管理。
2.2《消防安全管理責任書》是本合同的重要組成部分，與本合同具有同等法律效力;乙方應保證自己及其他工作人員嚴格遵守本合同規定條款，乙方及工作人員因過失或過錯造成的后果由乙方負全部責任。
3.1甲方依照高密市政府有關部門核準的價格，收取乙方的物管費用，標準為元/平方米/月。
3.2本合同簽訂后，在繳納租賃費用的同時乙方應繳付個月的物業管理費，共計人民幣(大寫)：壹仟玖陸拾陸元整，以后物業管理費繳費時間同《租賃合同》中約定的租賃繳納時間同步。
3.3乙方應繳的稅費及其他政府機關另行收取的費用均不包括在物業管理費當中，由乙方自行承擔。
3.4水、電、氣由乙方持ic卡在甲方統一規定時間內向甲方或相關部門購買。
4.1乙方應當承擔由于自身過錯，致使甲方的設施、設備發生故障、損失、損壞的相關維修費用。
4.2乙方應當負責經營場地內乙方自有設施、設備的維修。乙方設施、設備的損壞，給甲方及第三人造成損失的，甲方有權要求乙方及時修理，乙方拒絕的，甲方可先行維修，費用由乙方承擔。
4.3在經營場地內發生或發現財產損壞、人員傷亡，以及水管、電器線路、燃氣管線或裝置、設備設施或其他事故和隱患時，乙方應立即通知甲方，并采取合理措施防止損失擴大。
4.4乙方應當遵守甲方營業時間的管理規定，嚴格按照甲方要求進行經營。
4.5乙方應當在合同終止撤離甲方場地時，向甲方交還經營場地的相關鑰匙及水、電、氣卡。
4.6乙方應當保持經營場地內地面、室內墻壁及其他設施設備和物品的良好、清潔狀態;非甲方原因損壞的，由乙方承擔維修費用，并賠償由此造成的損失。
4.7乙方應當對所經營的`商品投人財產保險，在經營過程中因自身原因而引起的火災、火險及其他安全事故等承擔全部責任(包括但不限于第三方財產損失及人身傷亡)。
5.1甲方有權按照本合同約定向乙方收取物業管理費以及應由乙方承擔支付的其它費用。
5.2甲方應保持建筑物的屋頂、墻面、電源、電纜和下水道以及乙方責任外的其它公共設施設備處于可供使用的狀態。
5.3甲方應保持維護建筑物所有的公共區域、洗手間及除乙方經營場地以外的其它區域的清潔衛生。
5.4甲方應保持所有消防安全設施、設備及其它營業所需設備處于正常運轉狀態。
5.5甲方應為顧客營造舒適的購物環境，統一規范管理好營業場地，確保群邦?新天地在行業中的整體形象和商業信譽。
5.6甲方應制定各種治安、消防、安全、保衛制度，提供良好的保安服務。
5.7乙方違反合同規定，不按時繳納各項費用或嚴重違反商業街治安、消防、裝修等規定，經通知仍不履行義務時，甲方有權按照國家相關規定采取相應措施催繳費用和責令整改。
6.1乙方不得在營業場地內存放任何武器、彈藥和其他易爆、易燃、易污染的危險品和化學物品。
6.2乙方不得在公共場地堆放物品，設置障礙影響通行;否則甲方有權搬移物品拆除障礙，費用由乙方支付。
7.1甲方未達到管理服務約定指標的，乙方有權要求甲方限期改正，如影響乙方經營，甲方應給予補償。乙方不按本合同約定的收費標準和時間交納有關費用的，甲方有權收取乙方拖欠費用的滯納金，滯納金的收取標準為：每天收取拖欠費用的千分之五。
7.2如因不可抗力造成的損失，雙方均不負責任。合同所稱的不可抗力是指甲乙雙方訂立合同后發生的不可預見、不能避免且不能克服的客觀自然情況。
非甲乙雙方的過錯而引發的火災、水災及其它事故，甲乙雙方均不承擔責任。
9.1本合同的內容、效力、解釋、爭議的解決適用中華人民共和國法律，受其保護和管轄。
9.2甲乙雙方在本合同履行中發生爭議的，雙方應當協商解決，協商不成的，可以向合同履行地高密市人民法院提起訴訟。
9.3本合同作為《房屋租賃合同》不可或缺之組成部分，合同期限與《房屋租賃合同》相同。《房屋租賃合同》終止或解除的，本合同隨之終止或解除。
9.4本合同一式三份，甲方執二份，乙方執一份，具有同等法律效力。
9.6本合同經甲、乙雙方簽字蓋章后生效。
9.7雙方未盡事宜，經協商可作補充，補充條款與本合同其他條款相抵觸的，以補充條款為準。
甲方(蓋章)：__________________
乙方：_________________________
_________年________月_______日
小區物業管理案例分析篇五
某房地產開發公司開發的某住宅小區，由甲物業管理公司承擔前期物業管理。業主于2003年8月開始入住，2005年5月該小區召開首次業主大會會議，選舉產生了業主委員會，并按照業主大會決議選聘了乙物業管理公司。業主委員會與乙物業管理公司簽訂了物業服務合同，合同于2005年8月1日零時生效。業主委員會以書面形式通知甲物業管理公司應于2005年8月1日前辦理完成物業交接驗收手續。甲物業管理公司收到業主委員會書面通知后，安排了該小區管理服務人員退場，但以部分業主欠繳物業服務費為由，拒絕移交相應的物業管理資料，拒不配合物業交接查驗。2006年8月15日，頂層的20戶業主發現房間在雨天滲水，于是聯名要求乙物業管理公司無償修復。乙物業管理公司稱這是因甲物業管理公司管理不善所致，應由甲物業管理公司負責修繕。之后，乙物業管理公司不再受理業主有關該問題的投訴。
3：該小區的前期物業服務合同何時終止？
4：甲物業管理公司拒絕移交的理由是否成立？請說明理由。
答案參考：
第四條房屋建筑工程在保修范圍和保修期限內出現質量缺陷，施工單位應當履行保修義務。
2、乙物業做法不妥當，沒有盡到為業主服務的責任，物業負責人應該聯系施工單位i，或上報上級主管單位。3，前期物業服務合同終止時間2005年8月1日零時。
4，甲物業的理由不成立，根據《物業管理條例》第三十九條物業服務合同終止時，物業服務企業應當將物業管理用房和本條例第二十九條第一款規定的資料交還給業主委員會。物業服務合同終止時，業主大會選聘了新的物業服務企業的，物業服務企業之間應當做好交接工作。
案例二：
2007年初業主李某所在的居住小區物業公司催交2006的物業管理費.李某任務,自己交納的物業管理費中保安保安費,可是,其所居住的小區保安并沒有真正做到保證自己的財產安全,自己在小區內丟失了三輛自行車,故而拒絕交納物業管理費.物業公司則任務,物業管理公司的保安任務只負責維護小區公共秩序和安全,定時開關小區大門,巡邏時發現火警、治安、交通事故及時處理，對可疑人員進行盤查。而丟失的自行車屬于治安刑事案件，應當由公安機關負責處理，與物業公司無關。雙方意見不一，交涉沒有結果，物業公司遂將李某訴至法院。
你怎么看待“業主因在小區內丟失財務而拒交物業費”一事？
答案參考：
物業公司是根據《物業服務合同》在國家法律法規的規定范圍內對物業進行管理的活動。他地位是來自那份合同，根據合同約定并在法律法規規定范圍內提供相應的服務，物業安保工作也是在這份合同之內的，物業公司解釋的沒有錯，物業保安的主要職能是：小區公共秩序的維護、小區公共安全管理，和各類突發事件的先期應急處理。物業管理始終處在公共管理和服務的位置上，保安工作根據合同提供約定的安保服務，并不對小區業主個人財產、生命安全起保管、保全的作用。只要他們按照合同提供了相應的服務，就沒有責任，而且安保工作不可能做到萬無一失，只能是通過防范，降低他的發生率。而且就這個案例講只要物業公司盡到了自己在安保方面的義務就不存在管理過失，也就不承擔責任，而且物業管理費是小區正常運轉的費用，你拒交并又享受了小區的公共服務，其實是在侵犯其他業主的權益，而且業主不能以任何理由拒交物業管理費，這是有規定的，即使物業公司在管理方面存在過失，業主贏了官司，你的物業費同樣要繳納，至于物業公司的過失另作處理，業主大這樣的官司勝訴率非常的低，在物業公司管理無作為方面是很難取證的。
案例三：
業費0.6一個平方.并沒有收取房屋維修基金之內的經費。請問該如何處理。
答案參考：
如果業主普遍反映房屋公共部位滲水、漏水未及時處理，應該由物業負責；如反映的是業主自用部位，就應該有漏水房屋的所有權人處理。按上述案例分析，二摟漏水房屋已出售并獲得鑰匙，則完全由二樓業主負責，如其他業主把漏水情況向物業反映后物業未及時通知二樓業主，則物業應有部分責任。案例中房管員已及時聯系二樓業主了，并幫其裝了遮雨棚，此案物業無任何責任，業主拒交物業管理費是錯誤的。
案例四：
參考答案：
王某不對。物業的說法不對。
1、房屋的質保期內，所有室內的設施設備，門、窗、放水、電、水管等，如果業主在裝修時自己改動過了，即使是在質保期內的，開發公司也不予保修。王某裝修時人為破壞了防水層，應該由王某自行修復以及對樓下業主進行修復或賠償。
案例五：
理？
參考答案：
1、物業管理公司應具備停車場管理收費許可證，（沒有屬于濫收費可以投訴）。
內居民樓四周的停車位產權歸樓內居民所有（可查物權法）。
3、物業管理公司管理車輛，如：停車秩序，亂停亂放，阻礙本小區的交通，和消防通道的占用等是物業管理公司應盡的責任，但是無權禁止本小區業主的車輛進入本小區。
4、就小區車位緊張，如何管理解決也可以通過業主委員會，聽取業主的意見，拿出更好的解決方案。
案例五：
7月3日，某寫字樓客戶服務中心張貼通知，告知定于7月5日—20日對通訊網絡系統進行升級改造，施工時間為每天上午9點—12點，下午14點—18點，由于施工可能會給客戶帶來不便，敬請客戶支持諒解。然而，7月8日，租用1610室的某公司負責人王先生前來客戶服務中心投訴：施工粗魯，噪音大，粉塵大，影響正常工作，要求停止施工，要求客戶服務中心退回一個月的租金作為補償。通過與王先生溝通，獲悉造成投訴的原因是：施工人員擔心不能按期完工，為搶進度超時作業；另外，施工人員在1610室進行改造時，未征得秘書小姐的同意，穿鞋站在桌椅上面操作，粉塵波及整個辦公室。秘書小姐向施工人員提出意見，施工人員沒有聽見，繼續粗魯施工。秘書小姐很生氣，馬上給客戶服務中心工程部撥打電話，請工程部立刻制止施工人員的不當行為，正巧電話沒人接聽。這無疑火上加油。秘書小姐氣憤地向王先生反映事情的前因后果。王先生很不高興，徑直前來客戶服務中心投訴。試想，假如你是客戶服務中心負責人，碰到這件事該如何處理？帶給了你們怎么樣的思考和啟迪？書面（不少于600字）。
案例六：
參考答案：
根據物業管理條例 第五十條 物業管理區域內按照規劃建設的公共建筑和共用設施，不得改變用途。業主依法確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當在依法辦理有關手續后告知物業管理企業；物業管理企業確需改變公共建筑和共用設施用途的，應當提請業主大會討論決定同意后，由業主依法辦理有關手續。
(三)擅自利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的。
個人有前款規定行為之一的，處1000元以上1萬元以下的罰款；單位有前款規定行為之一的，處5萬元以上20萬元以下的罰款。