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房地產估價報告 房地產估價報告有效期篇一
姓
名：胡倩學
號：年
級：班
級：資源環境與城鄉規劃管理指導老師：彭賢偉
——課程結業作業 091002010015 2009級
房地產估價報告
估價項目名稱：貴陽市云巖區寶山北路貴州師范大學圖書館轉讓價值評估
估價委托人：貴州師范大學
估價機構：貴陽市世紀房地產評估公司
估價人員：胡 倩（注冊號：123456）、朱軼彬（注冊號：456789）
估價作業日期：2024年5月15日至2024年5月20日
估價報告編號：世紀房估［2024］第80號
目 錄
一、致委托方函………………………………………………………4
二、估價師聲明………………………………………………………5
三、估價的假設和限制條件…………………………………………7
四、估價結果報告……………………………………………………9
五、估價技術報告……………………………………………………13
六、附件………………………………………………………………16 致 委 托 方 函
貴州師范大學：
本公司接受貴方的委托，我們對位于貴陽市寶山北路貴州師范大學的圖書館進行了評估，估價的目的是：為委托人轉讓估價對象提供市場價值參考，估價時點2024年5月15日。價值類型：估價對象的公開市場價值。
在整個估價過程中，本公司估價師遵循《中華人民共和國城市房地產管理法》、國家標準《房地產估價規劃》即國家相關法律、法規和政策規定，經過詳細的現場勘查和市場調查，遵循客觀、公正、科學、合理的原則，按照必要的估價程序，選用收益法和市場法進行了分析和測算，確定該估價對象在估價時點的公開市場價值為：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元，單價：1539.1元／m2。
貴陽市世紀房地產估價公司
法定代表人：胡倩 2024年5月20日 注冊房地產估價師聲明
對本報告我們特作如下鄭重聲明：
1、我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2、本估價報告中的分析，意見和結論是我們自己公正的專業 分析，意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。
3、我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關 當事人沒有個人利害關系或偏見。
4、我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進 行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
5、注冊房地產估價師胡倩、全凱云已于估價時點對本估價報 告中的估價對象的建筑結構、室內外狀況進行了失地查勘并進行記錄，但僅限于估價對象的外觀與目前維護管理狀況，尤其因提供資料有限，我們不承擔對估價對象建筑結構質量、建筑面積數量準確性和相應權益的責任，也不承擔其他被掩蓋，未暴露及難以接觸到的部分進行檢視的責任。
6、沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。
7、本估價報告中所依據的有關估價對象建筑面積和權益資 料由委托人提供，委托人應對資料的真實、可靠性負責。
8、本估價報告公是在報告中說明的假設條件下對估價對象 正常市場價格進行合理估算，報告中對估價對象權屬情況的披露不能作為對其權屬確認的依據，估價對象權屬界定以權屬管理部門認定為準。
注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）簽名： 注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）簽名： 估價的假設和限制條件
1、本次估價的假設前提
（1）估價對象產權明晰，手續齊全，可在公開市場上自由 轉讓；
（2）洽談交易期間房地產價值將保持穩定；
（3）市場供應關系、市場結構保持穩定、未發生重大變化 或實質性改變；
（4）交易雙方都具有完全市場信息，對交易對象有必要的 專業知識；
（5）不考慮特殊賣家的附加條件。
2、未經調查確認或無法調查確認的資料數據
（1）本次估價未對估價對象做建筑基礎和結構上的測量和實驗；本次評估假設其基礎、結構等方面的重大質量問題；
（2）假設估價對象于估價時點無抵押情況或原有的抵押情況已注銷；
3、估價中未考慮的因素及一些特殊處理
（1）估價結果是反映估價對象在本次估價目的下得市場價格參考，估價時沒有考慮國家宏觀經濟政策發生變化、市場供應關系變化、市場結構轉變、遇有自然力和其他不可抗力等因素對房地產價值的影響，也沒有考慮估價對象將來可能承擔違約責任的事宜，以及特殊交易方式下的特殊交易價格等對評估價值的影響。當上述條件發生變化時，估價結果一般會發生變化。（2）估價結果未考慮未來處置風險；
（3）估價結果未考慮估價對象及其運營企業已承擔的債務、或有再無及經營決策失誤或市場動作失當對其價值的影響；
4、本報告使用的限制條件
（1）本報告僅為委托人提供估價對象在估價時點轉讓房地產市場價值參考，不作他用；
（2）本報告使用期限為一年。即估價目的在報告完成后的一年內實現，估價結果可作對象的市場價值參考，超過一年，需生新進行估價；
（3）本報告專為委托人所使用，未經本公司同意，不得向委托人和估價報告審查部門之外的單位和個人提供。報告的全部或部分內容不得發表于任何公開媒體上。
5、其他說明
（1）估價過程中遇到的不確定因素、或有事項分估價人員執業水平和能力所能評定估算，估價人員和估價機構對此類事項不承擔任何責任。
（2）委托人應對所提供資料的真實性、完整性、合法性負責，如因資料失真、不完整等原因引起的后果，估價人員和估價機構不承擔任何責任。估 價 結 果 報 告
一、估價委托人：貴州師范大學
二、估價機構：貴陽市世紀房地產評估公司 住所：貴陽市白云區大壩路36號 法定代表人：胡 倩 資質等級：一級
證書編號：建房估證字［2011］號
有效期限：2024年5月20日至2024年5月19日
三、估價對象
估價對象為貴陽市云巖區寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為 12526平方米，四、估價目的
為委托方轉讓估價對象提供市場參考價值。
五、估價時點 2024年5月15日
六、價值定義
房地產轉讓價值，即為公開市場價值。
七、估價依據
本次估價依據了國家有關法律和國務院、建設部、國土資源部頒布的法律、法規和政策性文件，以及評估房地產的相關資料，主要有：
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》；
2、《中華人民共和國土地管理法》；
3、國家標準gb/t50291——1999《房地產估價規范》；
4、本公司掌握的房地產市場信息資料；
5、本公司估價師現場勘察及市場調查所獲得的有關資料；
6、委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權》復印件。
八、估價原則
1、合法原則
合法原則要求房地產估價應以估價對象的合法權益為前提進行。合法權益包括合法產權、合法使用、合法處分等方面，在合法產權方面，應以房地長權屬證實和有關證件為依據；在合法使用方面，應以城市規劃，土地用途管制等為依據；在合法處分方面，應以法律、法規或合同（如土地使用權出讓合同）等允許的處分方式為依據；在其他方面，如評估出的價格必須符合國家的價格政策。
2、最高最佳使用原則
最高最佳李永剛是估價對象一種罪可能的使用，這種最可能的使用是法律上允許、技術上可能、財務上可行、經過充分合理的論證，并能給予估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體變現，是以能使估價對象獲利最多的用途和開發強度來衡量。這是因為在房地產市場中，每位房地產擁有者在主觀上都試圖充分地發揮房地產的潛力，采用最高最佳利用方式，取得最大的收益。
3、替代原則 根據市場運行規律，在統一商品市場中，上平或提供的效用相同或大致相似時，價格低者吸引需求，即由兩個以上互有替代性的商品或服務同時存在時，商品或服務的價格中經過互相影響與比較之后來決定的。房地產價格也同樣遵循替代規律，受其他具有相同使用價值的房地產，即同類型具有替代可能的房地產價格所牽制。換言之，具有相同使用價值、替代可能的房地產之間，會相互影響和競爭，是價格相互牽制而趨于一致。
4、房地產市場是不斷變化的，房地產價格具有很強的時間性，它是某一時點上的價格。在不同時點，同一宗房地產往往會有不同的價格。估價時點原則是指求取某一時點上，同時估價對象房地產的狀況通常也是以其在該時點時的狀況為準。
5、獨立、客觀、公正原則
獨立、客觀、公正原則要求房地產估價師站在中立的立場上，評估出對各方當事人來說均是公平合理的價格。
九、估價方法
根據《房地產估價規范》（gb/t50291——1999），通行的估價方 法有市場法、收益法、成本法、假設開發法、基準地價修正等。因估價對象為較為完整房產，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場比較活躍，且類似交易案例較多，宜采用市場法進行估價；有根據該類似房地產有出租收益，可以采用收益法、市場法進行估價。
市場法是在同一供求圈內選擇三個與估價對象用途、規模、檔次、建筑結構相同或相近的近期交易實例作為可比實例，對影響價格的各 項因素及其影響程度進行分析，建立估價對象與可比實例的價格可比基礎，并分別進行交易狀況修正、交易日期修正、區域因素修正、個別因素修正，求取估價對象房地產比準價格。
收益法是預測估價對象未來收益，然后利用適合的報酬率或資本化率、收益乘數，將未來收益轉換為價值來求取估價對象價值的方法。
十、估價結果
注冊估價師根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，采 用科學的估價方法，在認真分析現有資料的基礎上，經過周密、細致的測算，并結合估價經驗，確定該房地產在估價時點2024年5月15日的公開市場價值為人民幣：19278783.15元，大寫（人民幣）：壹仟玖佰貳拾柒萬捌仟柒佰捌捌拾叁點壹伍元 單價：1539.1元／m2。
十一、估價人員
注冊房地產估價師：胡 倩（注冊號：123456）注冊房地產估價師：朱軼彬（注冊號：456789）
十二、估價作業日期
二零一二年五月十五日起至二零一二年五月二十日
十三、估價報告應用的有效期
自二零一二年五月二十日起至二零一三年五月十九日止。
估 價 技 術 報 告
一、估價對象實物狀況描述與分析
估價對象為貴陽市寶山北路貴州師范大學圖書館房地產，房屋建筑面積為12526平方米。（1）房屋用途：教學（2）建筑結構：框架結構
（3）外觀：估價對象所處的整體建筑物呈連體式（4）房屋樓層：五層
（5）平面布局：中央有大廳，在其周圍有藏書的隔間（6）配套設施：給水、排水、供電、通訊等配套設施完備（7）裝修狀況：簡單裝修
二、估價對象描述與分析
位于貴陽市寶山北路116號，圖書館總層數為五層。距離噴水池800米；周邊有師大附中、師大幼兒園等；11路、17路、4路、61路、253路、26路、69路、10路、42路、12路等，交通非常便捷。
三、估價對象權益描述與分析
完全產權房地產。
四、估價方法適用性分析
根據估價對象的具體狀況，在對其進行實地勘察和類似房地產調查后，估價人員認真分析了影響估價對象價值的相關因素，考慮到目前與估價對象類似的房地產交易市場不活躍，且類似交易案例較少，故確定采用成本法和假設開發法作為本次評估的方法。
成本法的理論依據是生產費用價值論：商品的價格是根據其生產所必要的費用決定的。
假設開發法是根據估價對象預期開發玩成后的價值來求取估價對象價值的方法。具體的說，假設開發法是預測估價兌現開發完成后的價值和后續開發的必要支出及應得的利潤，然后將開發完成后的價值減去后續開發的必要支出及應得利潤來求取估價對象價值的方法。
四、估價測算過程
（一）假設開發法
估圖書館2024年5月15日的建筑物重置價格。圖書館共五層，總建筑面積為12526m2，建筑結構為鋼筋混凝土框架結構，并調查到該重置價格所需要的有掛數據如下：建筑安裝工程費為1200元／m2，專業費用為建筑安裝工程費的6%，管理費用為建筑安裝工程費和專業費之和的3%，銷售費用為售價的3%，投資利息：開發經營期為2年，費用第一年投入60%，第二年投入40%；年利率為5.76%，銷售稅費為售價的5.53%，開發利潤為投資利潤的20%。解:設該圖書館的重新構建總價值為v，估算如下：
1、建筑安裝工程費=1200*12526=15031200元
2、專業費用=15031200*6%=901872元
3、管理費=（901872+15031200）*3%=477992.16元
4、銷售費=v*3%
5、以上4項之和=16411064.16+0.03v
6、投資利息=（15031200+901872+477992.16+0.03v）*［60%*（1+5.76%）＾1.5+40%*（1+5.76%）＾0.5-1］=（16411064.16+0.03v）*0.06=984663.85+0.0018v元
7、銷售稅費=v*5.53%
8、開發利潤=（984663.85+0.0018v）*20%=196932.77+0.00036v元
9、v=16411064.16+0.03v+984663.85+0.0018v+0.0553v+1969 32.77+0.00036v元
v=19278783.15元
建筑物重置單價=1539.1元／m2
（二）收益法
圖書館是1989年建成的，假設使用期限為70年，那么到2024年已使用了23年，還剩47年，日過出租的話，預測圖書館正常情況下每年的凈收益為563829.78元，該嘞房地產的報酬率為1.375%，計算圖書館的收益價值。
解：該圖書館的收益價值計算如下： v=a／y［1-1／(1+y)^n］
v=563829.78／1.375%*［1-1／(1+1.375%)^47］=19272727.27元
建筑物重置單價=1538.62元／m2
附 件
1、估價對象《房屋所有權證》（復印件）
2、估價對象《國有土地使用權證》（復印件）
3、委托人身份證（復印件）
4、失地查勘相片（原件）
房地產估價報告 房地產估價報告有效期篇二
中 關 村:房地產估價報告
日期：2011-09-09附件下載
北京經濟技術開發區 65 號街區永昌南路 2 號房地產估價報告
房地產估價報告
估價項目名稱:北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制
藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告
委 托 方:北京華素制藥股份有限公司
估 價 機 構:杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司
估 價 人 員:劉曉娣、于紅、武秒珍、楊麗穎
估價作業日期:2011 年 8 月 5 日至 2011 年 8 月 8 日
估價報告編號:京杜鳴估 g 字[2011]
北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告
目 錄
致
委
托
方
函........................................................................................1 估
價
師
聲
明........................................................................................3 估價的假
設
和
限
制
條件...........................................................................4 估
價
結
果
報
告.................................................................................6 一、委
托方..........................................................................................6 二、估
價
機構......................................................................................6 三、估
價
對象......................................................................................6 四、估
價
目的....................................................................................10 五、估
價
時點....................................................................................11 六、價
值
定義....................................................................................11 七、估
價
原則....................................................................................11 八、估
價
依據....................................................................................11 九、估
價
方法....................................................................................12 十、估
價
結果....................................................................................13 十一、估
價
人員...............................................................................13 十二、估
價
作
業期...........................................................................14
十三、估價報告應用的有效期.......................................................14
十四、變現能力分析.......................................................................14
十五、有關說明與建議...................................................................15 估
價
技
術
報
告...............................................................................16
一、個
別
因
素
分析...........................................................................16
二、區
域
因
素
分析...........................................................................16
三、市
場
背
景
分析...........................................................................19
四、最高最佳使用分析...................................................................24
五、估
價
方
法
選用...........................................................................25
六、估
價
測
算
過程...........................................................................25 七、估
價
結果....................................................................................32 附
件......................................................................................................34
北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告
致 委 托 方 函
北京華素制藥股份有限公司: 受貴公司委托,我公司對位于北京市房山區良鄉金光北街 1 號北
京華素制藥股份有限公司工業房地產(以下簡稱估價對象)的抵押價
值進行了估價。
估價對象:北京華素制藥股份有限公司(以下簡稱委托方)擁有的位于北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司
工業房地產,即建筑面積 18787.80平方米的房屋所有權及相應的剩
余土地使用年限為 34.13 年的 37213.70平方米工業用途出讓國有土地 使用權。
估價目的:為確定房地產擬抵押貸款額度提供參考依據而評估估
價對象房地產抵押價值。
估價時點:2011 年 7 月 28 日。
估價依據:全國人大常委會、國務院、建設部、國土資源部以及
北京市人民政府有關部門頒布的有關法律、法規和政策文件;中華人
民共和國國家標準 gb/t50291—1999《房地產估價規范》;建設部、人行、銀監會發布的《房地產抵押估價指導意見》;委托方提供的有
關資料;我公司所掌握的北京市房地產市場的有關資料及估價人員實
地查勘、調查所獲取的資料。
估價結果:估價人員根據特定的估價目的,遵循公認的估價原則, 按照嚴謹的估價程序,選用適宜的估價方法,在對影響估價對象價值
因素進行綜合分析的基礎上,確定:北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產,即建筑面積 18787.80 平方米的房屋所有權及相應的剩余土地使用年限為 34.13 年的
37213.70平方米工業用途出讓國有土地使用權在 2011 年 7 月 28 日的估價結果:
1、市場價值估價結果
市場價值估價結果總價為 7324 萬元人民幣。
北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告
2、估價人員所知悉的法定優先受償款
根據委托方提供的《國有土地使用證》、《房屋所有權證》及相關
人員介紹,估價對象設定有抵押權,權利人為中國建設銀行股份有限
公司北京石景山支行,權利價值為人民幣 7120 萬元整,設定日期為 2010 年 12 月 9 日。截至估價時點,上述抵押登記尚未注銷。本次估
價未考慮抵押權對估價結果的影響,估價對象再次抵押時以上述抵押
登記已注銷為假設前提。
截至估價時點,除上述抵押權外,估價人員未知悉估價對象可能 存在的其他優先于抵押權的法定優先受償款。
3、抵押價值估價結果
抵押價值總價為人民幣7324萬元(大寫:人民幣柒仟叁佰貳拾肆
萬元整)。具體見表: 估價結果一覽表
土地使用權價值 建筑物所有權價值 房地產價值
總建筑 土地使
平均地平均樓面平均樓
抵押物名稱 面積 用權面 總價 總價
面單價 單價(元/ 面單價(㎡)積(㎡)(萬元)(萬元)(萬元)(元/㎡)㎡)(元/㎡)北京市房山區良
總價 鄉金光北街 1 號
北京華素制藥股 18787.80 37213.70
3585
963
3739
1990 7324 3898 份有限公司工業
房地產
估價報告應用有效期:2011 年 8 月 8 日至 2024 年 8 月 7 日
提交估價報告的份數:共 4 份
杜鳴聯合房地產評估(北京)有限公司
法定代表人簽字: 2011 年 8 月 8 日
北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告
估 價 師 聲 明
我們保證,在我們的職業道德、專業知識和經驗的最佳范圍內:
1、本估價報告的內容是真實、準確、完整的,沒有虛假記錄、誤導性陳述和重大遺漏。
2、本估價報告的分析、意見和結論,是我們獨立、客觀、公正的專業分析、意見和結論,但要受到本估價報告中已說明的假設和限
制條件的限制和影響。
3、我們與本估價報告的估價對象沒有任何利害關系;對與該估
價對象相關的各方當事人沒有任何偏見,也沒有任何個人利害關系。
4、我們是依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》(gb/t50291—1999)的規定進行分析,形成意見和結論,撰寫本估
價報告。
5、我們已對本估價報告的估價對象進行了實地查勘。
6、我們在本估價項目中沒有得到本公司以外的他人的重要專業
幫助。
報告編制人員 資格及證號 簽名蓋章
劉曉娣 中國注冊房地產估價師
估價師注冊證號:1120040062 于 紅 中國注冊房地產估價師
估價師注冊證號:1120050057 武秒珍
楊麗穎
北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告
估價的假設和限制條件
1、本次估價是以估價對象能夠按照法定用途和現狀最高最佳用
途持續有效使用為假設前提。
2、本次估價是以提供給估價機構的估價對象房屋所有權及相應的出讓國有土地使用權不存在共有權人,且無權屬糾紛為假設前提。
3、根據抵押當事人提供給估價機構的有關資料,并經估價師了 解知悉的估價對象房屋所有權及出讓國有土地使用權在估價時點存
在抵押權,本次估價以估價對象再次抵押前該抵押登記注銷為假設前
提。截至估價時點,除上述抵押權外,估價人員未知悉估價對象可能
存在的其他優先于抵押權的法定優先受償款。
4、本報告以委托方不存在欠繳營業稅、城市維護建設稅及教育
費附加、增值稅、房產稅、土地使用稅等稅費和拖欠職工工資及勞動
保險為假設前提。
5、以依法取得的國有土地上的房屋抵押的,該房屋占用范圍內的國有土地使用權同時抵押。
6、本次估價是以估價對象在估價時點及抵押期間未有任何方式的租售情況為假設前提。
7、本報告所得出的估價結果內涵包含房地產、附著于房地產內
部不可移動或為滿足使用功能必須配備的設施、設備的價值,不包含
可移動的家具等生活物品的價值。
8、設定估價對象為符合法律、法規規定,在市場上可轉讓和可
進行抵押登記的房地產為限制條件。
9、估價結果為估價對象在 2011 年 7 月 28 日的公開市場價值減
去估價師已知悉的法定優先受償款,其公開市場價值為在估價時點時的下列交易條件下最可能實現的價格:(1)交易雙方是自愿地進行交易的;(2)交易雙方進行交易的目的是追求自身利益的最大化;(3)交易雙方具有必要的專業知識,并了解交易對象;(4)交易雙方掌握必要的市場信息;
北京市房山區良鄉金光北街 1 號北京華素制藥股份有限公司工業房地產抵押估價報告(5)交易雙方有較充裕的時間進行交易;(6)不存在特殊買者的附加出價。
10、一旦發生抵押人不能履行債務,抵押權人須將抵押物拍賣清
房地產估價報告 房地產估價報告有效期篇三
房地產估價報告
估價項目名稱：濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室
委托方：吳錫仁
估價方：
估價人員：
估價作業日期：2010年10月14日至2010年10月14日
估價報告編號：
１
目 錄
一、致委托方函
二、估價師聲明
三、估價的假設和限制條件
四、估價結果報告
五、附件
２
致 委 托 方 函
吳錫仁：
受您委托，我們秉承獨立、客觀、公正、科學的原則，對濟南市歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產（建筑面積為46.27平方米）的市場價值進行了評估測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
此致
隨函附奉評估報告
濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
３
估 價 師 聲 明
我們鄭重聲明： 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。2 本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限制。我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告。
我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘并作了記錄。沒有人對本估價報告提供了重要專業幫助。7 委托方對其所提供資料的真實性、準確性負責。
8、使用本報告，請注意估價的假設和限制條件及報告說明。
估價師簽名
４
估價的假設和限制條件
1、委托估價方對其所提供的申報資料及相關資料、各種數據的真實性和可靠性負責，并承擔相應的法律責任。若由于委托估價方提供虛假的情況和資料致使房地產估價結果失實，委托估價方應負完全責任。
2、本估價報告中所采用計算的土地使用權面積、房屋建筑面積是依據委托方所提供的資料中所顯示的，其真實性準確性由委托方負責。
3、任何有關估價對象的運作方式，程序應符合國家、地方的有關法律。法規、文件、政策等，特別是符合建設、規劃、房地產主管部門所頒布的法律、法規、文件、政策等。在估價時點的房地產市場為公開、平等、自愿的交易市場。
4、本報告所估價的房地產抵押價值，是在估價時點時的正常的經濟環境下，在正常的市場價格的基礎上的估價價格。但由于房地產抵押擔保的時間的延續性，本報告未考慮未來市場變化風險和短期強制處分等因素對房地產抵押價值的不利影響。在短期強制處分的情況下，房地產的處分價格一般要低于房地產正常的市場價格。
5、本報告僅供所述評估目的提供參考依據，未經同意，不得用作其他用途。
５
6、本房地產估價結果報告及其相關的房地產估價技術報告有效期為一年，即從2010年10月14日至2010年10月13日。在報告有效期內，如果房地產的作價標準發生重大變化，并對房地產價值產生明顯影響時，應重新進行估價。
６
房地產估價結果報告
一、委托方：吳錫仁
二、估價方：濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司
三、估價對象：
1、權屬狀況
估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，《房屋所有權證》號為：濟房權證 字第 號；產別：私有房產；設計用途為住宅；房屋所有人為
2、建筑物狀況
歷下區甸柳新村三區11號樓為混合結構6層建筑，建成于1985年，外墻為水刷石，設計用途為住宅。
3、估價對象房屋狀況
估價對象為歷下區甸柳新村三區11號樓2單元202室房地產，建筑面積為46.27平方米。室內未裝修，水、電齊全，煤氣入戶
4、地理位置與周圍環境
估價對象位于歷下區甸柳新村三區11號樓，周邊有三慶燕柳園、中潤世紀城、吉祥苑小區等高檔社區，以及銀座超市、東外環小
７ 商品市場、甸柳吉祥苑菜市場、山東銀座圣洋物流中心、魯全農貿市場等場所。項目文化教育配套條件優越。周邊有燕山小學、甸柳一小、甸柳一中、燕山中學、以及省旅游學校和山東政法學院、山東經濟學院等各大知名高校。18路、49路、k50、k96、119路公交車通達，交通方便。
四、估價目的：為房地產贈與及買賣提供價值參考依據
五、估價時點：2010年10月14日
六、價值定義：
本報告中所稱的房地產的市場價格是指委估房地產在估價時點對應于本報告書所列估價目的及估價的假設和限制條件下的市場價格。房地產的市場價格是指房地產的交換和買賣是在公開和競爭的市場上進行的，而且買賣雙方都是慎重、平等、自愿的行為，其價格是公允的。
由于委估房地產是由土地和房屋兩部分組成，本報告書所稱的房地產市場價格是指該房地產的綜合價值，包括房屋建筑占用土地使用權的分攤價值、房屋建筑的價值及基礎配套設施的分攤價值。對于土地是按住宅用地土地使用權限價值進行評估的，而房屋建筑則是按所有權價值進行評估的。
七、估價依據：
1、國家建設部、國土資源部及濟南市人民政府頒發的有關政策、８ 法規文件；
2、中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》；
3、委托方提供的房屋所有權證；
4、濟南市基準地價等相關資料；
5、評估人員現場勘察獲取的數據和資料。
八、估價原則：
本估價報告在遵循客觀、公正、科學、合理的基本原則下，結合估價目的對估價對象進行估價。具體依據如下估價原則：
合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則。
九、估價方法：
根據估價目的及估價對象的狀況，分別采取不同的估價方法。估價方法通常有市場比較法、成本法、收益法、假設開發法四種。本次對房地產抵押價值進行評估，宜采用 法估價。先求取假定未設立法定優先受償權利下的市場價值，然后再減去房地產估價師知悉的法定優先受償款。
成本法是在估價時點以開發或建造估價對象所需要的各項成本費用之和為基礎，再加上正常利潤和稅金，得出估價對象的重置價格，然后再扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。
十、估價結果：
估價人員根據估價規范，采用了科學的估價方法，在現場勘察的
９ 基礎上，經過認真測算，最終確定估價對象在估價時點2010年10月14日的市場價值為 元，人民幣大寫: 萬元整；單位建筑面積價格為 元/平方米。
十一、估價人員
十二、估價作業日期：
2010年10月14日至2010年10月14日
十三、估價報告應用的有效期： 2010年10月14日—2011年10月13日
濟南世紀華邦房產信息咨詢有限公司
二0一0年十月十四日
１０
附件
１１ 《房屋所有權證》復印件
房地產估價報告 房地產估價報告有效期篇四
《房地產估價》課程設計任務書
二、估價調查對象：
本次課程設計內容為合肥大溪地某層辦公場所的估價。項目位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。大溪地國際block街區，是以大溪地人文精神與理想人居的全新構想，創建的一種符合國際文明居住標準的新型居住模式，包括花園洋房、多層、小高層、高層等多種住宅形態，soho公寓、ieo型總部辦公樓、酒店、主力商業店、步行街、體育館、藝術館、兒童游樂中心、幼兒園、中小學等完善設施，是一個超大型開放式綜合國際街區，充分體現未來居住標準。小區內部有百米風情步行街，9300多平米的藝術館、體育館、名牌小學、合肥50中、2所幼兒園、綜合商場有家樂福超市、好又多超市、合肥協和醫院、中西醫院結合醫院、炮院醫院、105醫院、合肥腦科醫院等基本配套設施。園林景觀:9300多平米的藝術館、“大溪地”項目開發將充分利用坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。
三、課程設計進度計劃：
2011年12月19、20日————收集資料 2011年12月21日——— 計算
2011年12月22、23日————撰寫估價報告
四、課程設計實施途徑：
（一）、運用收益法估價應按下列步驟進行：
1、搜集有關收入和費用的資料;
2、估算潛在毛收入;
3、估算有效毛收入;
4、估算運營費用;
5、估算凈收益;
6、選用適當的資本比率;
7、選用適宜的計算公式求出收益價格。
（二）、凈收益應根據估價對象的具體情況，按下列規定求取：
出租型房地產，應根據租賃資料計算凈收益，凈收益為租賃收入扣除維修費、管理費、保險費和稅金。租賃收入包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。維修費、管理費、保險費和稅金應根據租賃契約規定的租金涵義決定取舍。若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔，應將四項費用全部扣除;若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔，應對四項費用中的部分項目作相應調整。
（三）、估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，除有租約限制的之外，都應采用正常客觀的數據。有租約限制的，租約期內的租金宜采用租約所確定的租金，租約期外的租金應采用正常客觀的租金。利用估價對象本身的資料直接推算出的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益，應與類似房地產的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較。若與正常客觀的情況不符，應進行適當的調整修正，使其成為正常客觀的。
（四）、在求取凈收益時，應根據凈收益過去、現在、未來的變動情況及可獲收益的年限，確定未來凈收益流量，并判斷該未來凈收益流量屬于下列哪種類型：1每年基本上固定不變;2每年基本上按某個固走的數額遞增或遞減;3每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;4其他有規則的變動情形。
（五）、資本化率應按下列方法分析確定：
l市場提取法：應搜集市場上三宗以上類似房地產的價格、凈收益等資料，選用相應的收益法計算公式，求出資本化率。
2安全利率加風險調整值法：以安全利率加上風險調整值作為資本化率。安全利率可選用同一時期的一年期國債年利率或中國人民銀行公布的一年定期存款年利率;風險調整值應根據估價對象所在地區的經濟現狀及未來預測、估價對象的用途及新舊程度等確定。
3復合投資收益率法：將購買房地產的抵押貸款收益率與自有資本收益率的加權平均數作為資本化率，按下式計算：r= m·rm +(1-m)re(5)式中r ——資本化率(%);m——貸款價值比率(%)，低押貸款額占房地產價值的比率;rm——抵押貸款資本化率(%)，第一年還本息額與抵押貸款額的比率;re——自有資本要求的正常收益率(%)。
4投資收益率排序插入法：找出相關投資類型及其收益率、風險程度，按風險大小排序，將估價對象與這些投資的風險程度進行比較，判斷、確定資本化率。
（六）、資本化率分為綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率，他們之間的關系應按下式確定：ro=l*rl+b*rb(6)式中ro——綜合資本化率(%)，適用于土地與建筑物合一的估價;rl——土地資本化率(%)，適用于土地資本估價;rb——建筑物資本化率(%)，適用于建筑物估價;l——土地價值占房地產價值的比率(%);b——建筑物價值占房地價值的比率(%)，l+b+100%.（七）、計算收益價格時應根據未來凈收益流量的類型，選用對應的收益法計算公式。
（八）、對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地使用權年限和建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年限收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據土地使用權年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊的土地取得費用的攤銷。對于土地與建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限短于使用權年限時，可采用下列方式之一處理：1先根據建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，選用對應的有效年的收益法計算公式，凈收益中不應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷;然后再加上土地使用權年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現值。2將未來可獲收益的年限設想為無限年，選用無限年的收益法計算公式，凈收益中應扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷。
房地產估價報告
估價項目名稱：合肥大溪地某層辦公場所 委托方：合肥某大溪地客戶經理 估價方： 估價人員：
估價作業日期
第一篇 前言
致委托方函 ××客戶經理：
根據委托，我們對您合肥大溪地某層辦公場所在估價時點2011-12-21的房地產價值進行了評估。評估的目的是為您的住房者提供價格參考。
估價人員根據估計目的，遵循估價原則，經過市場調查和實地查勘，遵照《中華人民共和國房地產管理法》、《房地產估價規范》及其他相關法規，選用收益法和市場比較法進行了評定估算，確定估價對象在估價時點的公開市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
此致
2011-12-20
模擬法定代表人： 估價師聲明 我們鄭重聲明：
1.我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準確的。
2.本估價報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本估價報告中已說明的假設和限制條件的限
3.我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有利害關系和偏見。
4.我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本估價報告
5.我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。6.沒有人對本估價報告提供重要專業幫助。
7.如未得本公司的書面許可，本估值報告書的全文或任何部份內容或任何注釋，均不能以任何形式刊載于任何文件、通函或聲明。
8.最后，根據本公司的一貫做法，我們必須申明，本估值報告書僅供委托
方使用，本公司不承擔對任何第三者對本報告書的全文或任何部份內容的任何責任。
模擬房地產估價師： 估價的假設和限制條件
1.鑒于同一估價對象，估價目的不同，估價依據以及采用的價值標準會有所不同，評估出的客觀合理價格或價值也會有所不同。本次估價報告的估價結果所體現的是估價對象在完整權利狀態下的現有價值，為委托方地產轉讓提供參考依據。因此，本估價報告的估價結果僅作為委托方確定估價對象在沒有他項權利約束條件下現有價值的參考依據。
2.本次估價基于委托方所提供的全部資料具備真實性和合法性，且該估價對象具有完整和合法的產權之前提進行估價。僅在此前提下，本估價報告的估價結果才能有效地體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。委托方保證所提供的全部資料具備真實性與合法性，并對此承擔全部責任。
3.本次估價基于目前及未來的社會政治經濟環境和房地產市場是正常穩定的前提進行估價，即本次估價中所涉及的房地產之價格、成本、稅額等都是根據當前市場狀況確定的，均不考慮未來的變動。對于估價對象的年收益視為恒定不變，且不考慮資本化率每年的波動。
4.房地產估價結果具有很強的時效性，因此，本次估價的估價結果是估價對象在估價時點的價格，不能將該估價結果作為估價對象在其他時點的價格。
5.根據《房地產估價規范》，本報告的估價結果體現估價對象在估價時點的實有的公開市場價值。
6.未經估價方書面同意，任何單位或個人不得將本估價報告的全部或部分及任何參考資料于公開發表的文件、通告或報告中引用，亦不得以任何形式公開發表。
7.報告中所使用的貨幣為人民幣。
第二篇
估價結果報告
委托方：合肥大溪地客戶經理
模擬法定代表人：×××
寫字樓：合肥國大溪地××層××號 估價方： 模擬法定代表人： 住所 估價對象
名稱：合肥大溪地某層辦公場所 坐落：合肥大溪地 建筑面積：180平方米； 建筑結構：框架剪力墻結構
裝修情況：外墻： 涂料，干掛石材 供暖： 無 大堂： 無 內墻： 毛坯 門： 暫無資料 窗： 雙層真空玻璃
設施設備：供氣： 天然氣 供電： 市政供電，一戶一表 廚房： 毛坯 有線(數字)電視： 有有線電視接口 供水： 市政供水 通訊： 電信 衛生間： 毛坯 消防： 按國家標準 寬帶： 電信。工程質量：經驗收合格 竣工日期：2009年×月×日
維修保養情況：物業維護及住戶保養情況良好 基礎設施：水電、煤氣、有線電視、網絡等齊全
周邊設施：合肥大溪地某層辦公場所位于合肥蜀山區黃山路以北，岳西路以西，西臨永久綠化帶“大溪地”項目開發充分利用了坡地的地形優勢，各組團空間錯落有致，層次豐富，力求為置業者營造一個舒適、安全、生態、時尚的居住區。估價目的
為該業主出租辦公樓提供有效參考。估價時點
2011年12月21日 價值定義
本次估價采用收益法來確定其市場價值。估價依據
1．國家和合肥市有關的法律法規
（1）《中華人民共和國城市房地產管理辦法》（2）《中華人民共和國土地管理法》（3）《合肥市土地管理辦法》 2．合肥市蜀山區規劃詳圖 3． 委托方提供的有關資料（1）估價委托書（2）購房合同（3）產權證明
4．估價人員向有關部門查詢、市場調查和現場勘查收集的資料。估價原則
本次房地產估價遵循以下原則: 1．合法原則，應以估價對象的合法使用、合法處分為前提估價。2．最高最佳使用原則，應以估價對象的最高最佳使用為前提估價。3．替代原則，要求估價結果不得明顯偏離類似房地產在同等條件下的正常價格。
估價方法
根據收益法對本棟辦公場所進行估計，最終得到待估房地產的價格。估價結果
合肥大溪地某層辦公場所于估價時點2011-12-21在價值定義設定條件下房地產的價值為：市場價值總額為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
估價人員： 估價作業日期：
第三篇 估價技術報告
一、估價方法選用：
由于有較多的可比對象，本次估價選用的是收益法。
二、估價測算過程：
（一）、根據估價對象狀況：
合肥大溪地某層辦公場所180平米，框架剪力墻結構，土地使用年限為50
年，從2004年12月22日算起。
估價需要：評估該商鋪2011年12月22日的購買價格。估價過程：
1、選擇估價方法：
該宗房地產是出租的寫字樓，為收益型房地產，適用收益法估價，故選用收益法。具體是選用收益法中的報酬資本化法，公式為：v=∑ai／(1+y)i
2、搜集有關資料。通過調查了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經常費進行比較分析，得出了估價對象的有關情況和正常客觀的數據如下：
（1）可供出租的面積為180㎡.（2）月租金為50元/㎡.（3）出租率年平均為100%。
（4）經常費平均每月210元，包括人員工資、水、電、空調、維修、清潔、保安等費用。
（5）房產稅以房產租金收入為計稅依據，稅率為12%。（6）其他稅費為租金收入的6%。
3、測算年有效毛收入：
年有效毛收入=180*50*12*100%=108000元
4、測算年運營費用：（1）經常費：210*12=2024元（2）房產稅：
年房產稅=1108000*12%=12960元（3）其他稅費：
年其他稅費：108000 *6%=6480元
（4）年運營總費用=2024+12960+6480=21425元
5、計算年凈收益：
年凈收益=年有效毛收入-年運營費用 =108000-21425
=86572元
6、確定報酬率：在調查市場上想似風險的投資所要求的報酬率的基礎上，確定報酬率為10%。
7、計算房地產價格：根據過去的收益變動情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用公式為：v=a/y[1-1/(1+y)^n] 上述公式中的收益期限n為45年（建筑物經濟壽命為60年，長于土地使用年限。土地使用年限從2004年12月起計為50年，2004年到2024年12月為8年，此后的收益期限為42年），因此：
v=86572/10%[1-1/(1+10%)^42]=849911.64元
估價結果：根據計算結果，并參考房地產估價師的估價經驗，確定本估價對象與2011年12月21日的總價為849911.64元，平均市場單價4721元/m2。
房地產估價報告 房地產估價報告有效期篇五
房地產估價報告
評估項目名稱： 麗江花園
委托方:華森地產
評估方：五人資產評估小組
評估人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘
評估作業日期：2005/06/12--2005/06/30
評估報告編號：贛估字號第20050630號
目 錄
一、致委托方函 ……………………………………3
二、估價師聲明 ……………………………………4
三、估價的假設和限制條件 ………………………5
四、估價結果報告 …………………………………6
五、估價技術報告 …………………………………9
致委托方函 華森地產 ：
受貴方委托，我所組織估價人員，于2005年6月12日至2005年6
月30日，根據委托目的，遵循國家標準《房地產估價規范》，經現
場勘驗和社會調查，采用市場比較法對所在濱江大道與五洲大道交
匯處東側的麗江花園市場現值進行了評估。
經評估，估價對象建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。
總建筑面積36688平方米,在估價時點2005年6月30日每套的市場價
評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左 右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
現將評估情況及結果報告給你們。
五人資產評估小組
法人代表：賴亦棟 2005年6月23日
估價師聲明
我們鄭重聲明：
我們在本評估報告中陳述的事實是真實的和準確的。
本評估報告中的分析、意見和結論是我們自己公正的專業分析、意見和結論，但受到本評估報告中已說明的假設和限制條件的限制。
我們與本評估報告中的評估對象沒有利害關系，也與有關當事人沒有個人利害關系或偏見。
我們依照中華人民共和國國家標準《房地產估價規范》進行分析，形成意見和結論，撰寫本評估報告。
我們已對本評估報告中的評估對象進行了實地查勘 6 沒有人對本評估報告提供了重要專業幫助
參加估價的注冊房地產估價師：吳慶喻 孫堅
2005/06/30 估價的假設和限制條件
1、本次估價以估價對象為合法房地產，即已依法取得房屋所有
權和土地使用權，且未設定他項權利為假設前提。
2、估價對象所占土地使用權類別為劃撥，估價中是以出讓方式 獲得（即已向政府補交了土地出讓金）為假設前提。
3、本次估價是以估價對象現狀和轉讓后用途不確定，但受當地政府對本地段城市規劃政策的限制為前提。
4、本次估價是以委托方提供的全部資料和數據是真實有效的為假設前提。
5、本次估價結果為估價對象在估價時點上的本地區社會正常交易的市場價格，是以市場上存在著自愿購買者為假設前提。
6、估價對象具體交易額在市場相對穩定即價格不會發生較大變動的一定時間內交易時，由轉讓雙方依據本結果協商確定。
7、本估價報告僅為估價目的之用，不得他用。未經本所許可，本報告不得公開發表。
房地產估價結果報告
（一）委托方：江西華森房地產開發有限公司
法定代表人：黃振森先生
地 址：濱江大道與五洲大道交匯處東側
（二）估價方
單位名稱：五人資產評估小組
法人代表：賴亦棟
資格等級：國家壹級
地 址：***************
（三）估價對象
本次估價對象為贛州市麗江花園的一棟商品樓，該房地產坐落于濱江大道與五洲大道交匯處東側，屬華森地產所有，建成于2004年，建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米。總建筑面積36688平方米，建筑密度36.2%，容積率5，綠化率30.3%，使用年限為70年，小區由3棟12層、3棟15層高層組合，全部采用框架結構，戶戶坐北朝南、坐擁江景，高速電梯直達到戶，周邊配套完善，交通便捷，一面臨街，又面臨章江.具體位置比較優越，是江西華森房地產開發有限公司為成功人士傾心打造的贛州首家小高層花園住宅區。
（四）估價目的
委托方擬將估價對象進行市場轉讓，委托評估其市場現值，為委托方提供市場交易價格參考依據。
（五）估價基準日 2005年06月
（六）價值定義
估價房地產的市場買賣價值，采用公開市場價值標準。
（七）估價依據
1、國家標準《房地產估價規范》；
2、房地產估價委托書；
3、房地產估價合同書；
4、政府部門有關計價和稅費標準及目前本地區房地產價格信息；
5、委托方提供和估價人員現場勘驗調查取得的全部資料。
（八）估價原則
1、合法原則
2、替代原則
3、最高最佳使用原則；
4、估價時點原則；
5、客觀、公正、公平原則。
（九）估價方法
（根據估價目的和估價對象實況及本地區房地產交易市場情況，確定采用市場比較
進行本次估價。
1、估價基本思路：分別按照上述兩種方法對估價對象的價值進行估算，然后對兩種方法分別求取的估價結果進行加權平均，求得最終評估值。
2、市場法的技術思路是：搜集多個市場上類似房地產交易實例，選取可比實例與評估對象進行比較，對其交易時間、交易情況、區域因素、個別因素等進行修正后測算出比準價格，求取估價對象的評估值。
（十）估價結果
估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價方法和工作程序，結合估價經驗對估價對象進行分析、測算，確定贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。
（十一）估價人員
參加估價人員：賴亦棟 孫堅 吳慶喻 胡榮江 蘇乘 項目評估負責人：賴亦棟(組長)領導審簽：黃敬寶老師
（十二）估價作業日期
2005年06月12日至2005年06月30日
（十三）估價報告應用的有效期
本估價報告有效期為一年，即自2005年06月30日至2006年07月1
日止。在有效期內如房地產價格發生較大變動，該結果應隨之調整。房地產估價技術報告
（一）個別因素分析
該房地產建筑為框架結構，按小高層花園住宅設計，外形設計花園小區，一層正面為全玻門窗，二至四層正面與西面為藍色玻璃幕墻。一層為大廳，裝修檔次比較高，藝術吊頂，裝有豪華裝飾燈，大廳內柱、隔斷、樓梯扶手均為不銹鋼或金箔板裝飾；內墻、樓梯踏步為大理石貼面，一層地面及二層走廊地面為花崗巖；磨光地面磚，辦公用房為木質墻裙、門窗套，磨光瓷磚地面；二層以上均為雙層保溫鋁合金窗，夾板門；水、電、暖、空調配套。三層以上都用彩色涂料粉刷，窗為鋁合金窗，臨街臥室窗為雙層隔音玻璃，閉路電視，雙電話、寬帶網、電源入戶，有安全防范系統：紅外線防范系統、可視樓宇對講系統、小區一卡通系統，而且是贛州市唯一有公共垂直交通工具--電梯。
（二）區域因素分析
估價對象地處贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，系贛州市城郊地段范圍，交通便利，周圍商業環境較好。估價對象具體位于贛州市五洲大道與八一四大道交匯處，往南與贛州火車站相交，東面是東環市路，西側為八一四大道和章江，北側為贛南摩托車到市場和贛南貿易廣場，南臨贛州火車站和贛州大橋。該房地產坐落位置優越，特別是隨著贛州市城市改造建設，該處將成為本城區比較舒舍的居住地段。
（三）市場背景分析
贛州市五洲大道與八一四大道是九十年代后逐步開發出來的，該地方的商業用房交易市場逐步活躍，隨著贛州市行政中心的南移，其價格也不斷上漲，但增長的幅度一直比較平穩。畢竟該地段是近幾年開發出來，隨新城區的建設，預計明后兩年隨著城市的建設加快，其房地產價值還會進一步增值。根據城市的規劃設計，估價對象正好在新城區建設范圍之內，所以房地產的價格將會不段的攀升，房產交易更加的活躍。
（四）最高最佳使用分析
估價對象為中型建筑，其商品房為中高檔規模，就估價時點現狀而言，商品房和一層店面是其設計的最高最佳使用用途，目前其規模檔次在這一地段附近獨此一家，而且是贛州市唯一有家有公共垂直交通----電梯的花園小區，加之坐落位置比較優越，如城市的擴建改造，八一四大道、五洲大道、濱江大道、贛州大橋從這里通過。估價對象擴建設計比較有創意，這些將會更加顯示其各方面的優越性。
（五）估價方法選用
根據估價目的和估價對象類型，因評估對象未來的凈收益無法獲知，難以用其他的方法，而且有些涉及到房地產公司的商業機密，資料難以搜集。即：所以尋找在用途所處地區等方面與被估房地產相同或類似的房地產進行比較修正，以求的該房產的價格，因此估價應遵循相對保守的原則，故采用市場比較法和成本法進行評估，以市場比較法為主，以成本法為輔，然后將兩種方法估價的結果進行加權平均，求取最終評估值。
（六）估價測算過程
1、市場比較法
（1）選取可比實例（見下表）實例代號 坐落位置 用 途 建筑面積 成交單價 交易日期 交易類型 竣工時間 建筑結構 層 數 裝修檔次 設 施 臨街狀況 a 文明大道 商住房 153 1500/㎡ 2004年7月 市場轉讓 2003年 混合 三層 中檔 中檔無暖 臨街
b
八一四大道 商住房 120㎡ 1450元/㎡ 2004年6月 市場轉讓 2003年 混合 二層 中檔 中檔無暖 臨街
c
濱江大道 商住房 110㎡
1650元/㎡ 2004年5月 市場轉讓 2004年 混合 二層 中檔
中檔無暖 臨街
使用年限 35 30 35 容積率 5 4.8 4.6（2）確定修正系數 ①交易情況 經評估調查，未發現交易實例的交易有什么特殊，均做正常交易看待，故無需修正。
②交易日期修正
根據調查，2003年以來，贛州商品房價格平均每月上漲1%，得出： 交易實例a交易時間修正系數=110/100=1.1 交易實例b交易時間修正系數=111/100=1.11 交易實例c交易時間修正系數=112/100=1.12
③區域因素修正
假設待估對象區域分值為100，a的分值為96，b的為94，c為105，則： 交易實例a區域修正系數=100/96=1.04 交易實例b區域修正系數=100/94=1.06 交易實例c區域修正系數=100/105=0.952
④個別因素修正
三個實例分別為二、三層，結構、裝飾等情況比較接近，估價對象建成時間略早于可比實例，但在建筑結構、建筑規模、設計用途、裝修標準、配套設施等方面有不同于可比實例，故需作較大修正，則（假定折現率為8%）
交易實例a，c的年限修正系數=[1-1/（1+8%）]/[1-1/（1+8%）]=0.9659
因為bc的容積率和待估對象的容積率不相同，假設容積率增加0.1，則房價增加2%，則：
交易實例b的容積率修正系數= 104/100=1.04
交易實例c的容積率修正系數=108/100=1.08
計算交易實例個別因素修正系數：
交易實例a的個別因素修正系數=0.9659*1.0=0.9659 交易實例b的個別因素修正系數=1.0*1.1=1.1
交易實例c的個別因素修正系數=0.9659*1.08=1.043
（3）計算比準價格（見下表）項目
交易價格 1.交易日期 區域因素 個別因素 比準價格（a 1500 1.0 1.1 1.04 0.9659 1657.048
b 1450 1.0 1.11 1.06 1.04 1774.31
c 1650 1.0 1.12 0.952 1.043 1834.95 評估單價=（1657.048+1774.3+1834.95）÷3 =1755.043 評估總值=1755.043*125=219380.38元
（七）估價結果確定
經以上估價測算，結合市場調查和估價經驗分析，認為上述估價結果公正、合理、切合市場實際，故確定：贛州市麗江花園（建筑面積5326平方米，占地面積8953平方米)，在估價時點2005年6月30日每套的市場價評估總值為219380.38元，人民幣大寫：貳拾壹萬玖仟叁百捌拾元左右，平均每平方米建筑面積1755.043元。